相続した不動産を売却して現金で分ける手続き｜相続登記から売却・税金まで【後編】
前編では、相続した不動産を兄弟姉妹で分ける4つの方法と、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」のメリットや注意点について解説しました。
換価分割は、不動産を現金化することで相続人間で公平に分けやすく、将来にわたって不動産の共有関係を残さずに済むというメリットがあります。
一方で、実際に換価分割を行うためには、遺産分割協議、不動産の査定、遺産分割協議書の作成、相続登記、不動産売却、売却代金の分配、税金の申告など、多くの手続きを進めなければなりません。
しかも、これらの手続きはそれぞれが独立しているわけではありません。
最終的に不動産を売却して現金を相続人へ分配するところまで見据えて、全体の手続きを組み立てていくことが重要です。
後編では、換価分割を実際に進める場合の手続きと注意点について詳しく解説します。
相続不動産は、亡くなった方の名義のまま売却できない
「相続した実家を売りたい」と考えたとき、すぐに不動産会社へ依頼して売却できるわけではありません。
原則として、亡くなった方の名義のまま不動産を売却することはできないため、売却する前に相続関係を整理し、相続登記を行う必要があります。
相続登記とは、不動産の登記名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。
また、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
そのため、実家や土地を売却する予定であっても、
「どうせすぐに売るから相続登記はしなくてもよい」
ということにはなりません。
相続不動産の売却では、遺産分割、不動産の査定、相続登記、不動産売却をそれぞれ別々の問題として考えるのではなく、最初から売却までを見据えて進めることが大切です。
換価分割では「遺産分割協議書」の内容が重要
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割について話し合います。
不動産を売却して現金で分けるのであれば、
- どの不動産を売却するのか
- 売却のために誰の名義へ相続登記をするのか
- 売却にかかる費用をどのように負担するのか
- 売却代金をどのような割合で分けるのか
などについて決めておく必要があります。
そして、その合意内容を遺産分割協議書に記載します。
ここで注意したいのが、単純に、
「実家は長男が相続する」
とだけ遺産分割協議書へ記載し、長男名義へ相続登記をした後で実家を売却し、その売却代金を他の兄弟姉妹へ分配するようなケースです。
本来は換価分割として売却代金を分ける予定だったにもかかわらず、遺産分割協議書の記載からそのことが分からなければ、その後の売却代金の分配について問題が生じる可能性があります。
最初から不動産を売却して現金で分けることが決まっているのであれば、その目的に合わせた遺産分割協議書を作成することが重要です。
税務上の取扱いについて検討が必要となる場合には、税理士とも確認しながら進める必要があります。
まず不動産が「いくらで売れそうか」を知ることも大切
換価分割を検討するときに重要なのが、不動産のおおよその売却価格を把握することです。
例えば、
「実家は3,000万円くらいだと思っていた」
ところ、不動産会社へ査定を依頼してみると、
「4,500万円程度で売却できる可能性がある」
ということもあります。
もちろん、その逆の場合もあります。
不動産は、固定資産税評価額や相続税評価額と、実際に市場で売却できる価格が同じではありません。
土地であれば、
- 所在地
- 土地の形
- 接している道路
- 間口
- 高低差
- 建築上の制限
などによっても価格が変わります。
建物についても、築年数、管理状態、リフォーム履歴などによって売却価格は異なります。
そのため、遺産分割の方向性を決める段階で、「この不動産はいくらくらいで売れそうなのか」について確認をし、相続人全員で情報を共有しておくことも、円満な遺産分割につながります。
相続した不動産を売却して現金で分けるまでの流れ
換価分割は、一般的には次のような流れで進めます。
1．遺言書の有無を確認する
まず、亡くなった方が遺言書を作成していなかったかを確認します。
遺言書がある場合には、原則としてその内容を確認したうえで相続手続きを進めます。
2．相続人を調査する
亡くなった方の戸籍を収集し、誰が法定相続人となるのかを確認します。
相続人の一部を除外して行った遺産分割協議では、後から問題が生じるため、最初に相続人を正確に確認することが重要です。
3．相続財産を調査する
不動産だけでなく、預貯金、有価証券、負債など、相続財産全体を確認します。
不動産だけを見て分け方を決めるのではなく、遺産全体を把握したうえで、どのように分けるのが適切なのかを検討します。
4．不動産の査定を行う
不動産会社などへ査定を依頼し、おおよその売却価格を確認します。
実際にいくら程度で売却できそうなのかを把握することで、換価分割を選択するかどうかや、売却後にそれぞれの相続人がどの程度の金額を受け取れるのかを検討しやすくなります。
ただし、不動産の査定を依頼する際には、どの不動産会社に依頼するかについても慎重に検討することが大切です。査定を依頼する際には、不動産の所在地や所有者、連絡先などの情報を提供することになります。一度提供した情報を完全に回収することは難しく、その後、複数の営業電話や売却の勧誘を受けるケースもあります。
また、不動産の所有に関する情報は財産に関する重要な情報でもあるため、取扱いには十分な注意が必要です。場合によっては、悪質な勧誘や詐欺などに悪用されるリスクも否定できません。
そのため、査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのではなく、会社の実績や信頼性、個人情報の取扱いなども確認したうえで、安心して相談できる不動産会社へ査定を依頼することが重要です。
5．相続人全員で遺産分割について話し合う
不動産を売却することや、売却後のお金をどの割合で取得するのかなどについて話し合います。
売却価格だけでなく、売却に必要となる費用をどのように負担するのかについても、あらかじめ考えておくことが大切です。
6．遺産分割協議書を作成する
相続人全員の合意ができたら、遺産分割協議書を作成します。
換価分割を前提とするのであれば、その後の相続登記、不動産売却、売却代金の分配まで考慮して内容を作成する必要があります。
遺産分割は、一度成立すると簡単にやり直すことはできません。後から相続人全員で分け方を変更したとしても、当初の遺産分割を単純になかったことにできるとは限らず、財産の移転について贈与税など思わぬ税負担が生じる可能性があります。
また、換価分割では、遺産分割協議書にどのような内容を記載するかによって、その後の売却代金の分配について税務上の取扱いが問題となることもあります。誰の名義で相続登記をするのか、売却代金を誰が受け取り、どのような割合で各相続人へ分配するのかなど、実際の手続きと協議書の内容が整合するように作成することが重要です。
そのため、「とりあえず協議書を作成し、後から調整すればよい」と考えるのではなく、最初の遺産分割協議の段階で、不動産の査定、相続登記、売却方法、売却代金の分配、税金まで見通したうえで、記載内容に問題のない遺産分割協議書を作成することが大切です。
7．相続登記を行う
遺産分割協議の内容に基づき、不動産の相続登記を行います。
不動産をすぐに売却する予定であったとしても、亡くなった方の名義のまま売却することはできないため、売却前に必要な相続登記を行います。
このとき重要なのが、_誰の名義で、どのような形で相続登記をするのかをあらかじめ相続人間で決めておくことです。代表となる相続人一人の名義にするのか、複数の相続人の共有名義にするのかによって、その後の売却手続きや必要となる書類、署名・押印の方法、売却代金の受け取りや分配方法などが変わってきます。
そのため、単に「相続登記をする」というだけでなく、その後の不動産売却や売却代金の分配まで見据えたうえで、登記名義の形を決めておくことが大切です。
相続登記の名義の決め方が、その後の換価分割全体の進め方に影響するため、遺産分割協議の段階から売却までの流れを意識しておく必要があります。
8．相続税の申告・納付を行う（相続税の対象となる場合）
相続税の申告が必要となる場合には、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に、相続税の申告・納付を行う必要があります。
重要なのは、不動産の売却がまだ終わっていなくても、相続税の申告期限は待ってくれないという点です。
不動産の売却に時間がかかっている場合でも、相続税の申告期限は別に進んでいきます。
そのため、相続税の対象となる可能性がある場合には、不動産売却だけを先に考えるのではなく、遺産分割や相続登記と並行して税理士へ相談するなど、全体のスケジュールを調整しながら進めることが重要です。
9．不動産を売却する
不動産会社を通じて売却活動を行い、購入希望者が決まったら売買契約を締結します。
その後、売買代金の決済、不動産の所有権移転登記、物件の引渡しへと進みます。
換価分割では、不動産を売却すること自体が目的ではありません。
売却代金を精算し、遺産分割協議で決めた内容に従って各相続人へ現金を分配するところまでが一連の手続きです。
10．売却代金を精算して相続人へ分配する
売却代金から、不動産会社への仲介手数料など、売却に必要となった費用を精算したうえで、遺産分割協議で決めた内容に従って各相続人へ分配します。
誰がどの費用を負担するのか、売却代金をどの割合で分けるのかについて、後から相続人間で認識の違いが生じないようにすることが大切です。
11．譲渡所得の確定申告・納税を行う
相続した不動産を売却して譲渡所得が生じた場合には、原則として確定申告が必要になります。
譲渡所得は、単純に「売却代金－購入価格」で計算すればよいものではありません。
被相続人がその不動産を取得したときの取得費や、売却に要した費用などを確認して計算します。
相続した不動産では、
「父が何十年も前に購入した土地で、当時の売買契約書が見つからない」
「先祖代々相続してきた土地なので、いくらで取得したのか分からない」
というケースも珍しくありません。
取得時の資料を探すこと自体に時間を要することもあるため、不動産を売却することが決まった段階から資料を確認しておくことが大切です。
また、相続した不動産の売却では、一定の要件を満たすことで、相続税の一部を取得費へ加算できる特例や、相続した空き家を売却した場合の特例などを利用できる可能性があります。
そのため、不動産を売却して相続人へ現金を分けた時点で、すべての手続きが終わるとは限りません。売却後の譲渡所得の確定申告まで見据えて進める必要があります。
換価分割は「不動産を売れば終わり」ではない
ここまで見てきたように、相続した不動産を換価分割する場合には、
相続人調査
→ 相続財産調査
→ 不動産査定
→ 遺産分割協議
→ 遺産分割協議書の作成
→ 相続登記
→ 相続税の申告・納付（必要な場合）
→ 不動産売却
→ 売却代金の精算・分配
→ 譲渡所得の確定申告・納税
という多くの手続きが関係します。
しかも、単にこの順番どおりに一つずつ処理すればよいとは限りません。
不動産の査定を踏まえて遺産分割を検討し、遺産分割の内容に合わせて相続登記を行い、相続税の申告期限を意識しながら売却を進め、さらに売却後の譲渡所得税まで考える必要があります。
相続、登記、不動産売却、税金という複数の分野をトータルで整理し、全体のスケジュールを見ながら進めることが、換価分割では特に重要です。
円満相続を希望するなら「とりあえず共有」は慎重に
遺産分割についてなかなか結論が出ないと、
「法定相続分どおり、兄弟姉妹で共有にしておけば公平なのではないか」
と考える方もいらっしゃいます。
確かに、現在の持分だけを見れば公平です。
しかし、相続人全員が利用する予定のない不動産の場合、共有にしたことで問題が解決したというよりも、不動産を今後どうするかという判断を先送りしただけになる可能性があります。
共有している間には、管理や税金などの負担について調整する必要があります。
数年後に誰かが「売却したい」と考えたときに、他の共有者が反対するかもしれません。
さらに共有者に相続が発生すれば、共有者が増え、関係者同士の関係も遠くなっていきます。
そのため、
- 誰も住まない
- 誰も取得を希望していない
- いずれ売却することになりそう
という不動産であれば、相続の段階で売却して現金で分けることも積極的に検討する価値があります。
遺産相続で大切なのは、単に法定相続分どおりに分けることだけではありません。
相続手続きが終わった後も、兄弟姉妹が気持ちよく付き合っていける分け方を考えることも大切です。
川崎・横浜を中心に、東京都内・全国の相続不動産にも対応しています
司法書士法人グランツでは、川崎市を中心に、横浜市、東京都内をはじめ、全国の不動産に関する相続手続きに対応しています。
例えば、
「親の実家を兄弟姉妹で相続したが、誰も住む予定がない」
「不動産を共有名義にはしたくない」
「相続した不動産を売却して、兄弟姉妹で現金を公平に分けたい」
「まだ不動産会社にも相談しておらず、何から始めればよいか分からない」
といった段階からご相談いただけます。
弊所では、相続人調査、相続財産の確認、遺産分割協議書の作成、相続登記などの相続手続きを進めながら、必要に応じて不動産会社や税理士などとも連携し、不動産の売却から売却代金の分配までを見据えて、相続手続き全体を整理しながらサポートしています。
また、相続を専門に取り扱う司法書士・行政書士であるとともに、宅地建物取引士の資格も有しているため、相続登記だけではなく、不動産取引に関する知識も踏まえて、相続した不動産をどのように整理していくかをご相談いただけます。
相続した不動産については、単に「誰の名義に登記するか」だけを考えればよいものではありません。
誰が取得するのか、売却するのか、どの程度の価格で売却できそうなのか、どのような名義で相続登記をするのか、売却後のお金や費用をどのように分けるのか、税金はどうなるのかなど、その後の流れまで見通したうえで進めることが大切です。
特に換価分割では、相続、登記、不動産売却、税金など複数の手続きが関係するため、それぞれを別々に考えるのではなく、最終的に不動産を売却して相続人へ現金を分配するところまで、全体をトータルで整理しながら進めることが重要です。
大切なご家族が残した不動産が、兄弟姉妹の争いの原因になってしまうことは、できる限り避けたいものです。
川崎市で相続した不動産を売却して現金で分けたい方、横浜市や東京都内で相続不動産の売却を検討されている方はもちろん、その他の地域にある不動産についてもご相談いただけます。
「相続した不動産を売却して現金で分けたい」「兄弟姉妹でできるだけ円満に遺産相続を終わらせたい」とお考えの方は、相続と不動産の双方に知識を持つ専門家へご相談ください。
令和8年9月15日掲載
※この記事は掲載時点での法律を前提に作成されております。
相続でお困りのときは専門家に相談しましょう
相続のことでお困りのときは、まずは相続に強い司法書士、税理士等の専門家に相談しましょう。相続のことを熟知していますので、必ず役に立つアドバイスがもらえます。
当事務所はJR武蔵小杉駅前の司法書士・行政書士事務所です。相続でお困りごとがあれば相続専門の司法書士・行政書士による無料相談を受け付けておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
相続のことなら司法書士法人グランツの無料相談へ。川崎・横浜他
関連する記事
この記事を監修した司法書士・行政書士
司法書士法人グランツ代表司法書士 松田 卓也
- 保有資格
- 司法書士・行政書士・宅地建物取引士・民事信託士・管理業務主任者・初級シスアド
- 専門分野
- 相続・遺言・民事信託・相続放棄・不動産売買
- 趣味
- 旅行・料理・法律の書籍を読み漁ること
- 経歴
- 司法書士法人グランツの代表を勤める。大学生の頃に亡くなった父の相続で苦労した経験から相続の専門家を志し、平成 25 年に司法書士試験合格。相続専門の司法書士・行政書士事務所で実務を経験し平成 29 年に武蔵小杉で開業。「専門家の目を行き届かせて円満相続を実現し、家族の幸せに貢献する」をモットーに日々相続業務に取り組んでいる。相談件数2500 件（令和 4 年 7 月現在）以上の豊富な経験から相談者からの信頼も厚い。
