相続登記を進める前に、不動産の調査はしっかり行いましょう
相続登記の義務化をきっかけに、相続した不動産の名義変更に動き出す方が増えています。
相続登記は、令和6年4月1日から義務化され、相続や遺言により不動産を取得した相続人は、原則として「自己のために相続が開始したこと」と「その不動産の所有権を取得したこと」を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
そのため、以前よりも「そろそろ実家の名義変更をしなければ」「親名義のままになっている土地を整理したい」と考える方が増えている印象があります。
もっとも、相続登記で大切なのは、単に登記簿上の名義を変更することだけではありません。
相続すべき不動産を漏れなく調査することが非常に重要です。
自宅や実家だけを見ていると、不動産を見落とすことがあります
相続登記というと、多くの方は「実家の土地と建物の名義変更」をイメージされます。
もちろん、実家の土地・建物は相続登記の中心になることが多いです。しかし、実務上は、それだけを確認して手続きを進めてしまうと、後から思わぬ不動産が見つかることがあります。
たとえば、次のようなケースです。
- 自宅の隣地の一部に、先代名義の土地が残っていた
- 道路部分、いわゆる私道の共有持分を持っていた
- 固定資産税がかかっていない土地があり、家族が存在を把握していなかった
- 古い共有地の持分が、何世代も前の名義のまま残っていた
- マンションの敷地権や附属建物などの確認が不十分だった
特に、私道や共有地、隣地の一部などは、普段生活しているだけでは気づきにくい不動産です。
ご家族としては「父が持っていた不動産は実家だけです」と思っていても、名寄帳や登記情報を確認してみると、実は道路部分の持分や、古い土地の共有持分が残っていることがあります。
私道の共有持分が後から見つかると大きな問題になります
当事務所で過去に対応した案件でも、私道部分が3世代前の方の名義のまま残っていたケースがありました。
最初は、通常の相続登記としてご相談をいただいた案件でした。ところが、不動産の調査を進めていく中で、対象不動産の隣地部分について、被相続人よりもさらに前の世代の名義が残っていることが判明しました。
しかも、その名義人は3世代前の方でした。
3世代前の相続となると、相続関係は一気に複雑になります。子、孫、場合によってはさらにその次の世代まで関係してくるため、相続人の人数が大きく増えることがあります。
その案件では、相続人が20名近くにのぼりました。
さらに問題だったのは、相続人同士が普段から交流しているわけではなく、ほとんどが疎遠だったことです。中には、住所を調査して初めて連絡先が分かる方もいました。
そのため、まずは相続人全員に手紙を送り、事情を説明するところから始める必要がありました。
相続人が多いと、全員の協力を得るだけでも時間がかかります
相続人が数名で、日頃から連絡を取り合っている関係であれば、比較的スムーズに話が進むこともあります。
しかし、相続人が20名近くになり、それぞれが疎遠な関係である場合、全員から協力を得ることは簡単ではありません。
手紙を送ってもすぐに返事が来るとは限りません。
内容を理解していただくために、何度も説明が必要になることもあります。
中には、「なぜ自分が協力しなければならないのか分からない」と感じる方もいらっしゃいます。
また、相続人の中には高齢の方、判断能力に不安がある方、遠方にお住まいの方、相続関係に不信感を持っている方が含まれることもあります。
このような場合、単に書類を送れば終わるというものではありません。
一人ひとりに事情を説明し、必要書類への署名・押印をお願いし、印鑑証明書などを取得していただく必要があります。
それでも協力が得られない場合には、事案によっては裁判所の手続きを検討せざるを得ないこともあります。
つまり、私道の共有持分が一つ見つかっただけでも、手続き全体が大きく膨らんでしまうことがあるのです。
売却手続き中や売却後に判明すると、責任問題になることもあります
このような不動産の見落としが特に問題になるのは、不動産を売却する場面です。
相続した実家を売却しようとした際、買主や不動産会社、金融機関、司法書士が調査を進める中で、後から私道の持分や隣地の一部が見つかることがあります。
売却に動き出す前に判明すれば、まだ対応の余地があります。
しかし、売却手続きの進行中や、決済の直前に判明すると、予定していた売却スケジュールに大きな影響が出る可能性があります。
たとえば、次のような問題が生じることがあります。
- 買主から説明を求められる
- 売買契約の内容を見直す必要が出る
- 決済日を延期せざるを得なくなる
- 相続人全員の協力が間に合わない
- 売却価格や条件に影響が出る
- 売主側の責任問題として扱われる可能性がある
特に、売却後に「実は私道部分の名義が整理されていなかった」「売主が把握していない共有持分が残っていた」ということが判明した場合、買主との関係でトラブルに発展するおそれがあります。
売主としては悪意がなかったとしても、「きちんと調査していなかったのではないか」と指摘される可能性があります。
そのため、不動産を売却する予定がある場合には、相続登記の段階で、対象不動産をできる限り正確に把握しておくことが重要です。
名寄帳や固定資産税資料の確認が重要です
不動産の調査では、登記簿だけを見れば十分というわけではありません。
もちろん、登記簿は非常に重要な資料です。
しかし、相続不動産を漏れなく把握するためには、市区町村で取得できる名寄帳や固定資産税関係資料も確認する必要があります。
名寄帳には、その市区町村内で被相続人が所有している不動産が一覧で記載されます。これにより、ご家族が把握していなかった土地や建物が見つかることがあります。
ただし、名寄帳にも注意点があります。
市区町村ごとの管理であるため、他の市区町村にある不動産までは分かりません。また、共有持分や非課税の土地、古い名義の不動産については、資料の見方に注意が必要です。
そのため、相続登記を進める際には、少なくとも次のような資料を確認することが望ましいです。
- 固定資産税の納税通知書
- 名寄帳
- 評価証明書
- 公課証明書
- 登記簿謄本、登記事項証明書
- 公図
- 共同担保目録
- 売買契約書や権利証などの古い資料
これらを確認することで、相続すべき不動産の漏れを防ぎやすくなります。
相続登記は「名義変更」だけでなく、将来の整理の入口です
相続登記は、単に亡くなった方の名義を相続人の名義に変えるだけの手続きではありません。
その不動産を今後どう管理するのか、売却するのか、次の世代にどう引き継ぐのかを考えるための重要な手続きです。
相続登記をきっかけに不動産を調査したことで、長年放置されていた共有地や私道持分が見つかることもあります。
その時点では手間が増えたように感じるかもしれませんが、早い段階で問題を把握できれば、売却時や次の相続時の大きなトラブルを防ぐことにつながります。
反対に、「とりあえず分かっている実家だけ名義変更しておけばよい」と考えて進めてしまうと、後になってより複雑な問題として表面化することがあります。
相続は、時間が経てば経つほど関係者が増え、手続きが難しくなる傾向があります。
相続人の一人が亡くなれば、さらにその相続人が関係してきます。
住所が分からなくなる方もいます。
協力をお願いすること自体が難しくなることもあります。
だからこそ、相続登記を行うタイミングで、不動産の調査を丁寧に行うことが大切です。
まとめ
相続登記の義務化により、相続した不動産の名義変更に取り組む方は今後さらに増えていくと考えられます。
しかし、相続登記を進める際には、目に見えている実家の土地・建物だけでなく、私道の共有持分、隣地の一部、古い共有地などが残っていないかを慎重に確認する必要があります。
当事務所でも、不動産の調査を進めてみると、私道部分や隣地の一部が数世代前の名義のまま残っており、相続人が何十名にも及ぶことが判明するケースがあります。
相続人の人数が多くなると、中には海外に居住している方や、海外国籍を取得している方が含まれていることもあります。
しかし、どのような事情があっても、相続人である以上、原則として全員の協力を得なければ手続きを進めることができません。そのため、相続人全員に手紙を送り、事情を説明したうえで、必要書類への署名・押印などの協力をお願いする必要があります。
このような手続きは、相続関係の調査、住所の確認、各相続人への連絡、必要書類の案内など、多くの作業を伴います。相続人が多数に及ぶ場合や海外在住者が含まれる場合には、特に時間と労力がかかるため、専門的な対応が必要となります。
このような問題が売却手続き中や売却後に判明すると、売主の責任問題に発展する可能性もあります。
相続登記は、将来の売却や管理、次世代への承継にも関わる重要な手続きです。
特に、私道の共有持分や隣地の一部、古い名義のまま残っている不動産などは、ご自身だけで調査しても見落としてしまうことがあります。相続すべき不動産に漏れがあると、後の売却や相続の場面で思わぬトラブルにつながる可能性があります。
そのため、相続登記を進める際には、名寄帳や固定資産税資料、登記情報などを確認するだけでなく、相続関係や不動産の状況を踏まえて、専門的な視点から調査することが大切です。
相続登記は「名義を変えるだけ」の手続きではありません。将来の売却やご家族への承継まで見据えて、漏れのない形で進めるためにも、相続登記や相続手続きに精通した専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
令和8年5月18日掲載
※この記事は掲載時点での法律を前提に作成されております。
相続でお困りのときは専門家に相談しましょう
相続のことでお困りのときは、まずは相続に強い司法書士、税理士等の専門家に相談しましょう。相続のことを熟知していますので、必ず役に立つアドバイスがもらえます。
当事務所はJR武蔵小杉駅前の司法書士・行政書士事務所です。相続でお困りごとがあれば相続専門の司法書士・行政書士による無料相談を受け付けておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
この記事を監修した司法書士・行政書士
司法書士法人グランツ代表司法書士 松田 卓也
- 保有資格
- 司法書士・行政書士・宅地建物取引士・民事信託士・管理業務主任者・初級シスアド
- 専門分野
- 相続・遺言・民事信託・相続放棄・不動産売買
- 趣味
- 旅行・料理・法律の書籍を読み漁ること
- 経歴
- 司法書士法人グランツの代表を勤める。大学生の頃に亡くなった父の相続で苦労した経験から相続の専門家を志し、平成 25 年に司法書士試験合格。相続専門の司法書士・行政書士事務所で実務を経験し平成 29 年に武蔵小杉で開業。「専門家の目を行き届かせて円満相続を実現し、家族の幸せに貢献する」をモットーに日々相続業務に取り組んでいる。相談件数2500 件（令和 4 年 7 月現在）以上の豊富な経験から相談者からの信頼も厚い。
